Loi Denormandie : le dispositif dans l'immobilier ancien est définitivement adopté

Très attendu, le nouveau dispositif de défiscalisation dans l'immobilier ancien a été définitivement confirmé ce 21 décembre par l'Assemblée Nationale, dans le cadre du projet de loi de finances pour 2019. Avec des conditions d'éligibilité nettement allégées par rapport aux précédentes mesures comparables, il devrait entrer en vigueur pour les logements acquis à compter du 1er janvier prochain.

Le « Denormandie » devrait être incitatif et simple d'application

Cela faisait quelques temps que particuliers et professionnels attendaient le coup de pouce qui pourrait favoriser la rénovation des immeubles existants. C'est fait, l'investissement locatif dans l'ancien a désormais un dispositif fiscal qui prend en compte ses spécificités. L'Assemblée Nationale a définitivement adopté la « Loi Denormandie » dans le cadre de la lecture définitive du projet de loi de finances pour 2019.

Il était déjà possible de défiscaliser en faisant des travaux grâce à la création d'un déficit Foncier, en achetant un bien immobilier éligible à la Loi Malraux ou un Monument Historique (bien que les produits soient rares). Les lois Scellier, Pinel et Cosse avaient également été dotées d'un volet « « immobilier ancien », et permettait de bénéficier d'une réduction d'impôt en cas de réhabilitation. Mais avec des contraintes de rénovation énergétique trop lourdes pour le bâti, celles-ci n'ont jamais rencontré de succès.

Pourtant, les lois de défiscalisation en faveur de l'immobilier neuf bien dosées ont réussi à stimuler la construction de logements via l'investissement locatif La loi Scellier, puis la loi Pinel ont été bien comprises par les particuliers grâce à leur relative simplicité d'application.

Jusqu'à 21% de réduction d'impôts sur le revenu

Applicable pour les biens à rénover acquis entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021, la loi Denormandie permettra de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu pouvant aller jusqu'à 21% du budget d'acquisition (pris en compte dans la limite de 300.000 euros). En contrepartie, le propriétaire devra s'engager à louer son bien pendant 6 à 12 ans à un loyer plafonné. La réduction entrera dans le plafonnement des niches fiscales de 10.000 euros par an.

L'objectif déclaré étant de vouloir inciter les particuliers et les opérateurs immobiliers professionnels à rénover des logements notamment en centre-ville, ces derniers pourront être acquis directement par une personne physique qui fera réaliser les travaux par une entreprise, ou issus d'un programme de rénovation ou de transformation d'immeuble porté par un promoteur.

Une obligation de faire des travaux importants mais sans critère de performance énergétique

Mais la grande avancée de cette loi est l'absence de critère de performance énergétique explicite. Pour qu'un logement soit éligible, les travaux réalisés pourront se limiter à des rénovations « légères » du moment qu'ils représentent au moins 25% du coût total de l'opération (foncier + travaux). Un grand pas en avant, car les précédents critères à respecter pour bénéficier des réductions Pinel ou Cosse nécessitaient de transformer le bien en logement quasiment neuf, ce qui était très complexe d'un point de vue technique… et budgétaire.

D'une part, cela excluait les rénovations « logement par logement » dans les copropriétés, puisque la plus grande partie des déperditions d'énergie est liée au bâtiment tout entier (façades, chauffages, isolation…). D'autre part, les performances à atteindre en matière d'isolation et de chauffage étaient telles qu'elles nécessitaient d'engager des travaux lourds qui impliquaient bien souvent une perte de surface.

La liste des communes éligibles sera arrêtée par le ministère du logement

Finies les zones A, B et C, qui déterminent l'éligibilité des logements à un dispositif fiscal et le montant auquel les loyers sont plafonnés. La loi Denormandie indique clairement que la liste des villes éligibles sera fixée par un arrêté du ministère en charge du logement. Celui-ci concernera « les communes dont le besoin de réhabilitation de l'habitat en centre-ville est particulièrement marqué (...) et les communes signataires d'une convention d'opération de revitalisation du territoire ».

« Nous avons associé ce dispositif non pas à un zonage, pour une fois, mais à un projet de territoire, en partant de ce qui a été fait avec le programme « Action cœur de ville » : toutes les villes retenues pour le programme, toutes les villes qui vont conclure une ORT [Opération Revitalisation des Territoires, ndlr], y sont éligibles. Cela vous montre à quel point je suis attaché à une sortie progressive de ces zonages », déclarait Julien Denormandie devant les Sénateurs.

La loi Denormandie, du nom de l'actuel ministre en charge du logement, fait donc une synthèse en appliquant à l'immobilier ancien ce qui a fait le succès des dispositifs fiscaux dans le neuf tout en laissant de côté ce qui a pu freiner le recours aux Scellier, Duflot et Pinel ancien.